Rechtliche Sicherung durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 65 BbgBO)

Antragsbearbeitung für die Gemarkungen in der Stadt Potsdam sowie den Ortsteilen Eiche, Grube, Nattwerder und Schlänitzsee und seit dem 27.10.2003 für die Ortsteile Fahrland, Neu Fahrland, Golm, Groß Glienicke, Marquardt, Satzkorn und Uetz-Paaren.

Kurzbeschreibung der Leistung
Bearbeitung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren  für:

• einen bereits gestellten Bauantrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde bzw.
• für einen Antrag auf Abweichung für eine geplante Grundstücksteilung

Notwendigkeit und Anwendungsbereiche von Dienstbarkeiten
Im Baugenehmigungsverfahren ist in besonderen Fällen eine rechtliche Sicherung erforderlich. Zweck der rechtlichen Sicherung ist die dauerhafte Erfüllung von gewissen Verpflichtungen durch den Grundstückseigentümer oder den Eigentümer des Nachbargrundstücks, die sich aus den öffentlich-rechtlichen Anforderungen an ein Bauvorhaben ergeben.

 In der Regel können dies sein:

• eine notwendige Zufahrt führt über ein anderes Grundstück,
• eine notwendige Feuerwehrzufahrt, führt über ein anderes Grundstück,
• notwendige Erschließungsleitungen führen über mehrere Grundstücke (führt die Erschließungsleitung nur über ein Grundstück, kommt es darauf an, ob ein Sonderfall vorliegt),
• ein Gebäude wird über mehrere Grundstücke errichtet,
• Abstandsflächen erstrecken sich auf ein Nachbargrundstück,
• gemeinsame Bauteile werden für mehrere bauliche Anlagen gemeinsam verwendet,
• der Brandschutzabstand von 5 m ist einzuhalten,
• notwendige Stellplätze werden auf einem anderen Grundstück erstellt

Eine weitere Fallgestaltung, in der eine rechtliche Sicherung erforderlich sein kann:

• Eine Befreiung nach dem Baugesetzbuch wird unter der Voraussetzung gewährt, dass der Bauherr auf ein ihm zustehendes Baurecht ganz oder teilweise verzichtet, z. B. wird die Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung unter der Bedingung gewährt, dass eine überbaubare Grundstücksfläche nicht ausgenutzt wird.

Ausnahmen vom Anwendungsbereich des § 65 BbgBO sind:

1. befristete Baugenehmigungen
2. Duldung von Leitungen
3. gemeinsame Bauteile
4. Ausnahme nach § 65 Abs. 4 BbgBO 

Damit diese Verpflichtungen auf Dauer und auch für die Rechtsnachfolger gelten, müssen sie an das Grundstück gebunden, d. h. dinglich gesichert werden.

Dazu ist sowohl eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Baugrundstückes als auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt, vertreten durch die untere Bauaufsichtsbehörde, zu bestellen.

Hinweise vor Einreichung des Antrages

• Dienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstückes, die einem anderen gewisse Benutzungsrechte einräumen oder den Eigentümer zur Unterlassung bestimmter Handlungen verpflichten; sie werden im Grundbuch eingetragen.

• Durch die Eintragung im Grundbuch gehen die in den Dienstbarkeiten fixierten Verpflichtungen automatisch auf den jeweiligen Grundstückseigentümer über.

• Die Erklärung des Eigentümers, mit der dieser die Eintragung einer Dienstbarkeit bewilligt, muss vom Eigentümer unterschrieben sein. Die Unterschrift des Eigentümers bedarf der notariellen Beglaubigung. Die Unterschrift einer Behörde kann von dieser selbst gesiegelt werden.

• Die Bearbeitung erfolgt nur im Zusammenhang mit einem bauordnungsrechtlichen Verfahren (Bauantrag oder Antrag auf Grundstücksteilung).

• Die Dienstbarkeiten sind unverzüglich zu bestellen. Das Formular der Dienstbarkeitsbestellung wird vom Verwaltungssachbearbeiter nach den sich aus dem Bauantrag ergebenden Anforderungen in zwei-facher Ausfertigung ausgefüllt.

• Die Grundstücksteilung wird bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) beantragt. Der ÖbVI prüft, ob ein Antrag auf Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich ist. Bei Erforderlichkeit ist der Antrag formell bei der unteren Bauaufsichtsbehörde zu stellen.

Hinweise zur Bearbeitung des Antrages

Auf der Grundlage der geltenden Baurechtsvorschriften des Landes Brandenburg erfolgt die Vollständigkeitsprüfung der Antragsunterlagen, gegebenenfalls die Anforderung fehlender Unterlagen, bei Erforderlichkeit die Organisation der verwaltungsinternen Beteiligung der zuständigen Bereiche und letztendlich die Bescheidung der Zulassung bzw. Löschungsbewilligung für eine Grunddienstbarkeit bzw. die Bescheidung von Abweichungen.

Die Bearbeitung des Antrages wird bis zum Eingang der beurteilbaren Bauvorlagen ausgesetzt. Zur zügigen Bearbeitung Ihres Antrages reichen Sie bitte fehlende Bauvorlagen kurzfristig nach, spätestens innerhalb von 4 Wochen.

Werden die fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht, gilt der Antrag von Gesetzes wegen als zurückgenommen. 

Die Bearbeitung des Antrages ist gebührenpflichtig.

Eine Amtshandlung, die auf Antrag vorzunehmen ist, kann von der Zahlung eines angemessenen Vorschusses oder einer Sicherheitsleistung bis zur voraussichtlichen Höhe der Kosten abhängig gemacht werden. Durch diese Vorschrift soll vermieden werden, dass die Behörde nach erbrachter Leistung die Kostenforderung nicht realisieren kann.

Bestellte Dienstbarkeiten werden durch die untere Bauaufsichtsbehörde in einem Grundstücksbelastungsregister eingetragen.

Da unrichtige Angaben über die Grundstücksverhältnisse dazu führen können, dass die Dienstbarkeiten vom Grundbuchamt nicht eingetragen werden, ist es zweckmäßig, der unteren Bauaufsichtsbehörde die Angaben über die Grundstücke in geeigneter Form nachzuweisen: z. B. durch

• Grundbuchauszug
• Kaufvertragsauszug

 Weiterhin:

1.  Bei vorhandenem Bauantrag:

• formloser Antrag für die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zum Bauantrag unter Benennung des entsprechenden Aktenzeichens - 2-fach
• Lageplan zur Dienstbarkeit möglichst nicht kleiner als Maßstab 1: 250 auf der Grundlage eines amtlichen Lageplans in 2-facher Ausfertigung mit nachfolgenden Angaben: 
• Bemaßung der Flurstücke
• Bemaßung der Bebauuung sowie
• genaue Bezeichnung und genaue Angaben zur Länge, Breite und Fläche der Dienstbarkeit auf dem dienenden Flurstück mit Anschrift und Einverständniserklärung vom Eigentümer des dienenden Grundstücks zur Eintragung der Dienstbarkeit  
• Das  jeweilige Formular der Dienstbarkeitsbestellung wird von der Verwaltungssachbearbeiterin nach den sich aus dem Bauantrag ergebenden Anforderungen in zweifacher Ausfertigung ausgefüllt.

2.  Bei erforderlichem Antrag auf Abweichung für eine geplante Grundstücksteilung:

• Einreichung des Antrages auf Abweichung in mindestens 3-facher Ausfertigung 
• Lageplan auf der Grundlage eines amtlichen Lageplans in 3-facher Ausfertigung
• weitere Bauvorlagen ggf. entsprechend Antragsinhalt und nach Rücksprache mit der zuständigen Sachbearbeitern

100,00 - 2.500,00 Euro- je Abweichung für die Zulassung einer Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften 

50,00 - 1.000,00 Euro - je Gegenstand einer rechtlichen Sicherung für die Einigung über den Inhalt einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit

100,00 Euro - für die Erteilung einer Löschungsbewilligung oder Freigabeerklärung für eine Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Bauordnungsrecht:

Brandenburgische Bauordnung (Öffnet in einem neuen Tab) (BbgBO)

Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung (Öffnet in einem neuen Tab)(VVBbgBO)

Verordnung über Vorlagen und Nachweise im bauaufsichtlichen Verfahren im Land Brandenburg (Brandenburgische Bauvorlagenverordnung (Öffnet in einem neuen Tab) -  BbgBauVorlV)

Verordnung über die Gebühren in bauordnungsrechtlichen Angelegenheiten im Land Brandenburg (Brandenburgische Baugebührenordnung (Öffnet in einem neuen Tab) - BbgBauGebO)

Bauplanungsrecht:

Baugesetzbuch (Öffnet in einem neuen Tab) (BauGB)

Sonstige Vorschriften:

Rechtliche Sicherung durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten gemäß § 65 BbgBO - Runderlass Nr. 24/01/2004 (Öffnet in einem neuen Tab) des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 28. 04. 2004, veröffentlicht im Amtsblatt für Brandenburg, Nr. 23 vom 16. 6. 2004

Bürgerliches Gesetzbuch (Öffnet in einem neuen Tab) (BGB) 

Grundbuchordnung (Öffnet in einem neuen Tab)(GBO)

§ 10 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung (Öffnet in einem neuen Tab) (Erbbau-VO), § 10 Abs. 1

Gebührengesetz für das Land Brandenburg (Öffnet in einem neuen Tab) (GebGBbg)

beschränkte persönliche Dienstbarkeit - Begriffserklärung:
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit unterscheidet sich von der Grunddienstbarkeit dadurch, dass die Belastung nicht zugunsten des Eigentümers des herrschenden Grundstückes erfolgt, sondern lösgelöst von einem Eigentumsrecht zugunsten einer (natürlichen oder juristischen) Person. Während also die Belastung genau wie bei der Grunddienstbarkeit jeweils mit dem Grundstück auf den jeweiligen Grundstückseigentümer übergeht, bleibt die Person des Berechtigten im Fall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit unverändert.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar, dafür aber auch nicht an das Eigentum an einem Grundstück gekoppelt.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt, vertreten durch die untere Bauaufsichtsbehörde, ist erforderlich, um zu verhindern, dass die Grunddienstbarkeit von den Eigentümern in gegenseitigem Einvernehmen wieder gelöscht wird und dadurch bauordnungswidrige Zustände entstehen.

Rechtsgrundlage: § 1090 Bürgerliches Gesetzbuch (Öffnet in einem neuen Tab) (BGB)

Grunddienstbarkeit - Begriffserklärung:
Die Grunddienstbarkeit beinhaltet die Belastung eines Grundstückes zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstückes (im Bauvollzug meistens Nachbargrundstücke). Das Grundstück, auf dem die Belastung ruht, wird „dienendes" Grundstück genannt, während dasjenige, zugunsten dessen die Belastung eigetragen wird, als „herrschendes" Grundstück bezeichnet wird.

Bei einer Grunddienstbarkeit geht also nicht nur mit dem Eigentum am dienenden Grundstück die Belastung auf den neuen Eigentümer über, sondern der Erwerber des herrschenden Grundstücks wird automatisch neuer Berechtigter aus der Grunddienstbarkeit.

Die Grunddienstbarkeit soll dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine eigene Rechtsposition verschaffen, so dass er seine Ansprüche gegenüber dem dienenden Grundstück geltend machen kann, ohne die Mithilfe der unteren Bauaufsichtsbehörde in Anspruch nehmen zu müssen.

Rechtsgrundlage: § 1018 Bürgerliches Gesetzbuch (Öffnet in einem neuen Tab) (BGB)