Dienstbarkeiten (nach alter BbgBO)

Rechtliche Sicherung durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 65 BbgBO)

Antragsbearbeitung für die Gemarkungen in der Stadt Potsdam sowie den Ortsteilen Eiche, Grube, Nattwerder und Schlänitzsee und seit dem 27.10.2003 für die Ortsteile Fahrland, Neu Fahrland, Golm, Groß Glienicke, Marquardt, Satzkorn und Uetz-Paaren.

Kurzbeschreibung der Leistung
Bearbeitung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren  für:

• einen bereits gestellten Bauantrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde bzw.
• für einen Antrag auf Abweichung für eine geplante Grundstücksteilung

Notwendigkeit und Anwendungsbereiche von Dienstbarkeiten
Im Baugenehmigungsverfahren ist in besonderen Fällen eine rechtliche Sicherung erforderlich. Zweck der rechtlichen Sicherung ist die dauerhafte Erfüllung von gewissen Verpflichtungen durch den Grundstückseigentümer oder den Eigentümer des Nachbargrundstücks, die sich aus den öffentlich-rechtlichen Anforderungen an ein Bauvorhaben ergeben.

 In der Regel können dies sein:

• eine notwendige Zufahrt führt über ein anderes Grundstück,
• eine notwendige Feuerwehrzufahrt, führt über ein anderes Grundstück,
• notwendige Erschließungsleitungen führen über mehrere Grundstücke (führt die Erschließungsleitung nur über ein Grundstück, kommt es darauf an, ob ein Sonderfall vorliegt),
• ein Gebäude wird über mehrere Grundstücke errichtet,
• Abstandsflächen erstrecken sich auf ein Nachbargrundstück,
• gemeinsame Bauteile werden für mehrere bauliche Anlagen gemeinsam verwendet,
• der Brandschutzabstand von 5 m ist einzuhalten,
• notwendige Stellplätze werden auf einem anderen Grundstück erstellt

Eine weitere Fallgestaltung, in der eine rechtliche Sicherung erforderlich sein kann:

• Eine Befreiung nach dem Baugesetzbuch wird unter der Voraussetzung gewährt, dass der Bauherr auf ein ihm zustehendes Baurecht ganz oder teilweise verzichtet, z. B. wird die Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung unter der Bedingung gewährt, dass eine überbaubare Grundstücksfläche nicht ausgenutzt wird.

Ausnahmen vom Anwendungsbereich des § 65 BbgBO sind:

1. befristete Baugenehmigungen
2. Duldung von Leitungen
3. gemeinsame Bauteile
4. Ausnahme nach § 65 Abs. 4 BbgBO 

Damit diese Verpflichtungen auf Dauer und auch für die Rechtsnachfolger gelten, müssen sie an das Grundstück gebunden, d. h. dinglich gesichert werden.

Dazu ist sowohl eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Baugrundstückes als auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt, vertreten durch die untere Bauaufsichtsbehörde, zu bestellen.

Hinweise vor Einreichung des Antrages

• Dienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstückes, die einem anderen gewisse Benutzungsrechte einräumen oder den Eigentümer zur Unterlassung bestimmter Handlungen verpflichten; sie werden im Grundbuch eingetragen.

• Durch die Eintragung im Grundbuch gehen die in den Dienstbarkeiten fixierten Verpflichtungen automatisch auf den jeweiligen Grundstückseigentümer über.

• Die Erklärung des Eigentümers, mit der dieser die Eintragung einer Dienstbarkeit bewilligt, muss vom Eigentümer unterschrieben sein. Die Unterschrift des Eigentümers bedarf der notariellen Beglaubigung. Die Unterschrift einer Behörde kann von dieser selbst gesiegelt werden.

• Die Bearbeitung erfolgt nur im Zusammenhang mit einem bauordnungsrechtlichen Verfahren (Bauantrag oder Antrag auf Grundstücksteilung).

• Die Dienstbarkeiten sind unverzüglich zu bestellen. Das Formular der Dienstbarkeitsbestellung wird vom Verwaltungssachbearbeiter nach den sich aus dem Bauantrag ergebenden Anforderungen in zwei-facher Ausfertigung ausgefüllt.

• Die Grundstücksteilung wird bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) beantragt. Der ÖbVI prüft, ob ein Antrag auf Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich ist. Bei Erforderlichkeit ist der Antrag formell bei der unteren Bauaufsichtsbehörde zu stellen.

Hinweise zur Bearbeitung des Antrages

Auf der Grundlage der geltenden Baurechtsvorschriften des Landes Brandenburg erfolgt die Vollständigkeitsprüfung der Antragsunterlagen, gegebenenfalls die Anforderung fehlender Unterlagen, bei Erforderlichkeit die Organisation der verwaltungsinternen Beteiligung der zuständigen Bereiche und letztendlich die Bescheidung der Zulassung bzw. Löschungsbewilligung für eine Grunddienstbarkeit bzw. die Bescheidung von Abweichungen.

Die Bearbeitung des Antrages wird bis zum Eingang der beurteilbaren Bauvorlagen ausgesetzt. Zur zügigen Bearbeitung Ihres Antrages reichen Sie bitte fehlende Bauvorlagen kurzfristig nach, spätestens innerhalb von 4 Wochen.

Werden die fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht, gilt der Antrag von Gesetzes wegen als zurückgenommen. 

Die Bearbeitung des Antrages ist gebührenpflichtig.

Eine Amtshandlung, die auf Antrag vorzunehmen ist, kann von der Zahlung eines angemessenen Vorschusses oder einer Sicherheitsleistung bis zur voraussichtlichen Höhe der Kosten abhängig gemacht werden. Durch diese Vorschrift soll vermieden werden, dass die Behörde nach erbrachter Leistung die Kostenforderung nicht realisieren kann.

Bestellte Dienstbarkeiten werden durch die untere Bauaufsichtsbehörde in einem Grundstücksbelastungsregister eingetragen.